Рекордное строительство складов: как меняется баланс сил на рынке логистической недвижимости

Складская недвижимость в России завершила 2025 год с беспрецедентным результатом - 8,7 млн кв м новых площадей. По сравнению с 2024 годом рост составил примерно 50%. Такой объем ввода кардинально меняет структуру рынка и формирует новые сценарии поведения арендаторов.

Ключевым регионом остается Москва и область. Здесь построено 3,2 млн кв м. При этом более 60% объектов имеют спекулятивный характер. Девелоперы вывели на рынок значительный объем площадей без закрепленных арендаторов, рассчитывая на высокий спрос. Однако именно эта стратегия стала причиной пересмотра основных показателей.

В регионах стратегия строительства оказалась более консервативной. Из почти 5 млн кв м только около пятой части приходится на спекулятивные проекты. Это говорит о более осторожной оценке спроса вне столичного кластера и о стремлении минимизировать риски вакантности.

Результат - рост уровня вакансии до 6% и снижение ставок аренды почти на 30% по сравнению с прошлым годом. Для рынка коммерческой недвижимости подобная корректировка означает смену фазы цикла. Если ранее наблюдался дефицит качественных складских площадей, то теперь формируется избыток предложения.

Спрос также трансформируется. Единственным сегментом, сохранившим стабильность, остаются маркетплейсы. Их логистические цепочки по-прежнему требуют распределительных центров и фулфилмент-складов. Однако другие категории арендаторов демонстрируют осторожность.

В 2026 году прогнозируется снижение спроса до 2 млн кв м при сохраняющемся высоком предложении. Это окончательно закрепляет переход к "рынку арендатора". Компании получают возможность выбирать из готовых объектов и добиваться более выгодных условий.

Отдельного внимания заслуживает сокращение доли built-to-suit. Бизнес не готов брать на себя долгосрочные обязательства на этапе строительства, особенно в условиях растущей вакансии и падения ставок. Предпочтение отдается аренде уже построенных складов с возможностью получения дисконта.

Прогноз по Московскому региону на 2026 год также свидетельствует о коррекции - объем ввода может снизиться примерно на треть, что станет минимальным показателем за последние пять лет. Это отражает реакцию девелоперов на изменившуюся конъюнктуру.

Для рынка труда это означает усиление конкуренции среди складских операторов и логистических компаний. При снижении арендных ставок бизнес будет стремиться оптимизировать операционные расходы, включая численность персонала и форматы занятости. Аутсорсинг и гибкие модели привлечения работников могут стать инструментом адаптации к новым условиям.

Итог 2025 года - не просто рекорд по строительству складов, а начало нового этапа развития логистической инфраструктуры России.